Áp thuế 20% khi bán BĐS: Tính chưa đủ sẽ khiến giá tiếp tục tăng, người mua khó tiếp cận nhà ở

Không thể gấp gáp áp dụng mức thuế suất 20% khi mua bán bất động sản, vì cần phải có thời gian để xây dựng cơ sở dữ liệu liên quan đến bất động sản khi chuyển nhượng. Các cơ quan chức năng cần quy định rõ các khoản chi phí được trừ và điều kiện về hóa đơn, chứng từ, giá vốn của bất động sản chuyển nhượng.

Trở lại bản chất thuế TNCN: Chỉ thu khi có lãi

Việc đánh thuế theo phần lợi nhuận được nhiều chuyên gia và doanh nghiệp đánh giá là tiệm cận bản chất thực sự của thuế thu nhập cá nhân – tức chỉ nộp thuế khi có lợi nhuận thực tế. Trên thực tế, Luật Thuế TNCN năm 2007 từng quy định mức 25% trên phần lợi nhuận, nhưng do vướng mắc trong việc xác định chi phí và giá vốn, từ năm 2015 đã chuyển sang ấn định mức thuế 2% trên tổng giá bán.

Tuy nhiên, cách tính này bộc lộ nhiều bất cập, khi người bán dù lỗ hay hòa vốn vẫn phải nộp thuế, trong khi người khác có lợi nhuận lớn thì đóng thuế thấp nếu kê khai thấp giá chuyển nhượng – gây thất thu ngân sách và méo mó thị trường.

Bộ Tài chính đang nghiên cứu đề xuất thay đổi phương thức tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, với hai phương án chính:

• Phương án 1: Áp thuế 20% trên phần lợi nhuận (thu nhập chịu thuế = giá bán – chi phí hợp lệ), nếu xác định được đầy đủ chi phí.

• Phương án 2: Tiếp tục thu 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng, áp dụng khi không thể xác minh được chi phí.

  

Thách thức và tác động trong thực tiễn

Việc áp dụng phương án 20% được đánh giá sẽ mang lại nhiều lợi ích: tăng tính minh bạch, hạn chế đầu cơ lướt sóng, khuyến khích đầu tư dài hạn. Tuy vậy, nó cũng đối mặt với không ít thách thức.

• Khó xác định chi phí hợp lệ: Nhiều khoản như môi giới, lãi vay, chi phí nâng cấp sửa chữa, trượt giá, bồi thường… rất khó chứng minh bằng chứng từ hợp pháp.

• Rủi ro đẩy giá bán: Trong bối cảnh giá nhà đất đang cao, người bán có thể cộng thêm phần thuế này vào giá bán, gián tiếp đẩy giá bất động sản tăng thêm, khiến người mua khó tiếp cận nhà ở.

• Gây khó khăn trong tính toán: Nếu chưa có hệ thống dữ liệu đầy đủ, việc tính toán sẽ phức tạp, dễ dẫn đến khiếu nại hoặc tranh chấp về nghĩa vụ thuế.

Bà Trần Thị Cẩm Tú – Tổng giám đốc EximRS nhận định, phương án mới có thể tốt hơn với các trường hợp lợi nhuận thấp hoặc lỗ, nhưng lại gây áp lực với các giao dịch lợi nhuận cao. Ví dụ: nếu một bất động sản bán ra lãi 6 tỷ đồng, thì mức thuế mới sẽ lên tới 1,2 tỷ đồng – cao hơn rất nhiều so với cách tính 2% hiện hành.

Cần lộ trình áp dụng phù hợp

Đa số ý kiến từ cộng đồng doanh nghiệp và các chuyên gia đều cho rằng, không nên gấp gáp áp dụng mức thuế 20%, khi mà các điều kiện nền tảng như hệ thống dữ liệu giao dịch, khung hướng dẫn chi phí được khấu trừ, và quy định về chứng từ vẫn còn thiếu đồng bộ.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA khẳng định: “Thuế TNCN là thuế trên thu nhập chứ không nên là thuế trên doanh thu. Việc thu thuế kể cả khi người bán lỗ là chưa hợp lý và cần phải sửa đổi”. Ông cũng nhấn mạnh, nếu muốn áp dụng phương án tính theo lợi nhuận thì Nhà nước cần tính đến các yếu tố lạm phát, trượt giá, chi phí đầu tư dài hạn và có hướng dẫn cụ thể.

Việc cải tiến phương pháp tính thuế TNCN trong giao dịch bất động sản là bước đi cần thiết, nhằm chống thất thu thuế, đảm bảo công bằng và thúc đẩy thị trường phát triển minh bạch hơn. Tuy nhiên, để chính sách đi vào thực tiễn một cách hiệu quả, cần có:

• Lộ trình áp dụng hợp lý

• Hệ thống dữ liệu và cơ chế đối chiếu rõ ràng

• Khung pháp lý cụ thể cho chi phí hợp lệ

• Sự đồng thuận từ doanh nghiệp và người dân

Chỉ khi những điều kiện này được đáp ứng, chính sách thuế mới có thể đạt được mục tiêu đã đề ra mà không gây xáo trộn, làm tăng giá nhà hay ảnh hưởng đến niềm tin thị trường.

Nguồn: Báo Tiền Phong, bài viết “Áp thuế 20% khi bán BĐS: Tính chưa đủ sẽ khiến giá tiếp tục tăng, người mua khó tiếp cận nhà ở” của tác giả Duy Quang – nội dung đã được biên tập lại.