Theo báo cáo từ JLL, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam nửa đầu năm 2026 tiếp tục duy trì sức hút mạnh mẽ nhờ dòng vốn FDI đăng ký đạt 34,7 tỷ USD, tăng 61% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, lĩnh vực chế biến, chế tạo đóng góp 10,8 tỷ USD, củng cố vị thế trung tâm sản xuất và logistics của khu vực.
Giá thuê đất khu công nghiệp miền Nam cao hơn miền Bắc
Tổng nguồn cung đất công nghiệp tại các thị trường trọng điểm miền Bắc và miền Nam hiện đạt gần 41.000 ha. Phân khúc nhà xưởng xây sẵn đạt 10,4 triệu m2, tăng 15% và nhà kho xây sẵn đạt 8,6 triệu m2, tăng 10% so với cùng kỳ.
Tổng nguồn cung đất công nghiệp tại các thị trường trọng điểm miền Bắc và miền Nam hiện đạt gần 41.000 ha.
Bất chấp những biến động địa chính trị và chính sách thương mại quốc tế, Việt Nam tiếp tục khẳng định vị thế là trung tâm sản xuất và logistics quan trọng của khu vực. Điều này tiếp tục củng cố nhu cầu đối với đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn và cơ sở logistics hiện đại tại các trung tâm sản xuất trọng điểm.
Nhu cầu hấp thụ duy trì ở mức tốt với hàng trăm héc ta đất và khoảng 800.000m2 diện tích xây sẵn được giao dịch. Sự tăng trưởng này chủ yếu đến từ nhu cầu mở rộng của các khách thuê hiện hữu trong các ngành điện tử ở miền Bắc và hàng tiêu dùng, cơ khí ở khu vực miền Nam.
Giá thuê đất công nghiệp tại miền Nam đạt trung bình 186 USD/m2/kỳ thuê, trong khi miền Bắc là 142 USD/m2.
Xu hướng mở rộng địa lý ngày càng rõ nét
Các khu công nghiệp gần cảng biển quốc tế, sân bay hoặc các tuyến cao tốc trọng điểm tiếp tục ghi nhận mức giá cao hơn nhờ nhu cầu mạnh và tỷ lệ lấp đầy tốt. Ngược lại, các thị trường mới nổi với nguồn cung dồi dào đang mang lại nhiều lựa chọn cho khách thuê, giúp giảm áp lực tăng giá trong ngắn hạn.
Tại TP.HCM, số liệu mới đây của đơn vị nghiên cứu thị trường Avison Young Việt Nam ghi nhận giá thuê đất công nghiệp trung bình trong quý 2 đạt khoảng 188 USD/m2 cho cả chu kỳ thuê, cao nhất khu vực phía Nam. Tỷ lệ lấp đầy dao động 70-73%.
.png "Nguồn cung đất công nghiệp chạm 41.000 ha trong nửa đầu năm 2026")
Nguồn: Avison Young Việt Nam
Sau khi điều chỉnh theo phạm vi địa giới hành chính mới, tổng diện tích đất công nghiệp của TP.HCM đạt khoảng 16.113 ha. Dù vậy, phần lớn quỹ đất chất lượng cao tại những khu vực đã phát triển được khai thác. Diện tích đất sạch có thể đưa ra cho thuê trong ngắn hạn ngày càng hạn chế, trong khi chi phí đầu tư và giá thuê tiếp tục ở mức cao.
Theo Avison Young Việt Nam, thực tế này khiến thị trường TP.HCM có xu hướng sàng lọc khách thuê, ưu tiên các ngành có giá trị gia tăng cao, trung tâm nghiên cứu phát triển (R&D), logistics và sản xuất công nghệ thay vì các ngành thâm dụng đất.
Đồng thời, việc kết nối ngày càng hoàn thiện với Đồng Nai, Tây Ninh và các địa phương lân cận giúp doanh nghiệp linh hoạt bố trí hoạt động sản xuất, trong khi TP.HCM tiếp tục giữ vai trò trung tâm điều hành, dịch vụ, logistics và đổi mới sáng tạo của toàn vùng kinh tế trọng điểm phía Nam
JLL cũng cho rằng, xu hướng mở rộng địa lý ngày càng rõ nét. Bên cạnh các trung tâm truyền thống như Bắc Ninh, Hải Phòng, Bình Dương và Đồng Nai, nhiều doanh nghiệp đang tìm kiếm cơ hội tại các địa phương mới nổi có lợi thế về quỹ đất, chi phí cạnh tranh và kết nối hạ tầng ngày càng cải thiện. Xu hướng này giúp mở rộng bản đồ công nghiệp Việt Nam và tạo dư địa tăng trưởng cho các thị trường cấp hai.
Ông Will Trần, Giám đốc Kinh doanh Công nghiệp và Văn phòng của JLL Việt Nam, nhận định tiềm năng tăng trưởng của thị trường vẫn còn rất lớn. Đơn vị này ước tính chỉ cần tỷ lệ nhỏ các nhà sản xuất trong khu vực châu Á Thái Bình Dương quyết định mở rộng hoặc dịch chuyển hoạt động sang Việt Nam cũng đủ để lấp đầy toàn bộ nguồn cung hiện có.
“Câu hỏi đặt ra lúc này là Việt Nam cần làm gì, ngoài các lợi thế sẵn có về quỹ đất và vị trí chiến lược, để có thể chọn lọc và thu hút các dự án đầu tư chất lượng cao, các dự án nằm trong nhóm các ngành nghề ưu tiên, công nghệ tiên tiến, thân thiện với môi trường và phù hợp với định hướng phát triển bền vững dài hạn của đất nước”, ông Will nhấn mạnh.
